浅析离婚纠纷案件中房屋产权的分割
作者：哈莉 单位：宁夏灵武市人民法院 来源：中国法院网银川频道
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王某与马某于2010年10月1日举行了结婚仪式并领取了结婚证。婚后双方感情尚可，于2012年10月2日生育一女马某某，马某以怀疑婚生女非自己的亲生女为由，对王某经常进行殴打侮辱。2012年11月，王某无法忍受马某的凌辱，以双方感情破裂为由向灵武市人民法院提起离婚诉讼，灵武市人民法院民一庭依法受理了此案。
【案情】
2012年11月，灵武市人民法院民一庭依法对此案进行庭前调解。
原告王某主张：
1、请求法院判决准许原告与被告离婚；
2、婚生女由原告抚养，被告每月支付抚养费1000元；
3、对结婚用的商品房进行平均分割。
被告主张：
1、商品房属被告的私有财产，不属于夫妻共有财产,是被告婚前付首付款按揭贷款购买，原告无权主张分割此财产。
2、婚生女尚小，需要父母双方的照顾，如果父母离婚会让孩子在生理及心理上受到伤害，我作为父亲的位置是无人替代的。因此，婚生女应由我抚养。
3、灵武市人民法院经过庭前调解了解到，原、被告于2010年10月19日登记结婚。2012年10月2日生育一女马某某。在共同生活期间，双方常因家务琐事发生矛盾。为此，原告于2012年2月23日向本院起诉离婚，经审理驳回了原告的诉请。后原告与被告感情并未好转。2012年11月，原告与被告再次发生矛盾，原告离家出走，至今未归。为此，原告以双方感情破裂再次提起离婚诉讼。
双方所争议的位于灵武市芙蓉苑二期某室住房系被告婚前银行按揭贷款购买，属其个人财产，但双方共同生活期间，已偿还银行贷款35349.88元。
4、灵武法院民一庭在庭前调解无果后，于2012年12月3日适用简易程序审理了此案，在庭审过程中被告情绪一度失控，离开法庭，本案依照相关法律缺席判决如下：
（1）解除原告王某与被告马某的婚姻关系；
（2）婚生女马某某由原告抚养，被告每月负担抚养费500元，付至马某某年满十八周岁止，此款累计于每季度最后一个月月底支付；
（3）被告给付原告婚后已偿还银行贷款元的一半，于本判决生效后十日内付清；
（4）被告马某给付原告王某房屋补偿金2万元，于本判决生效后十日内付清；
【评析】
1、分割商品房的法律适用的解读
（1）还未取得产权或未取得完全产权的房屋如何分割
根据《中国人民共和国婚姻法》司法解释(二)第二十一条之规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。
（2）在婚前已取得完全产权的房屋如何处理
最高人民法院《婚姻法司法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
依照法律规定一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产证登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷的，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是还钱个人财产（还钱个人支付首付款及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，本解释第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要保护个人还钱财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。
本案中王某与马某结婚用房就属于被告马某于婚前支付首付款按揭贷款购买并取得房屋产权证的商品房。其双方婚后利用工资进行还贷。王某依法有权对其婚后参与还贷的款项进行分割和补偿。
（3）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋的分割
此种情形，无论房产证上是谁的名字，都不影响夫妻共同财产的性质。该房产按照双方认同的价值或者市场价格进行分割。
另外，分清权益部分和债务部分。现在按揭贷款购买房屋比较普遍。所以，我们要计算出还贷部分和未还贷部分除去，将未还贷部分剔除，再依法对其房产价值进行分割，由取得产权房继续承担未还贷部分的本金和利息。
对于婚后房屋的增值部分，根据物权法中法定孳息原理，应属一人所有。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。
（4）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。
根据《解释（二）》第二十一条，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。
2、本案适用的其他法律
（1）女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。
（2）父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。
离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。
离婚后，哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女，如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时，由人民法院根据子女的权益和双方的具体情况判决。
