婚前一方出资，另一方订立房屋买卖合同后，签订合同一方去世，该房屋所有权归属如何认定？

【广州婚姻家事律师】

婚前一方出资，另一方订立房屋买卖合同后，签订合同一方去世，该房屋所有权归属如何认定？

基本案情               

2008年离异后的孟某某经人介绍认识了同样刚离婚的林某某，两人开始交往。2009年孟某某与林某某决定结婚，两人看中了A小区的一套住房，准备购买当作婚房使用。林某某将购房款转账至孟某某名下，孟某某在收到钱款后以自己的名义与房屋所有人赵某某订立房屋买卖合同。房屋交付后，孟某某与林某某共同居住，并办理了结婚登记。

2019年3月，孟某某外出出差时不幸遭遇车祸，因抢救无效死亡。

孟某某去世后，其母亲及与前妻的婚生女高某某向林某某要求继承涉案房产中孟某某的份额。林某某认为，涉案房屋时自己出钱购买的，应当属于自己所有，孟某某的母亲和女儿高某某无权继承该房屋。双方发生争议，诉至法院。

法院观点

法院认为，本案中的争议焦点为婚前一方以自己名义订立购房合同但由对方实际出资购买的房屋，所有权如何确定。

根据我国婚姻法及物权法规定，不动产物权归属以不动产登记簿记载为准，未办理过户登记的不影响合同效力。本案中涉案房屋系单位集资房屋，孟某某与赵某某属于同一单位职工，其依据自己真实的意思表示订立的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，依法有效。孟某某作为合同当事人依法享有合同权利，对涉案房屋享有债权请求权，该房屋应当认定为婚前孟某某享有的个人财产。同时由于涉案房屋未办理过户登记，孟某某不享有房屋所有权，固孟某某的母亲及女儿不能继承房屋所有权。根据我国继承法规定，被继承人的遗产范围包括债权和债务。孟某某的母亲和女儿可继承孟某某依据房屋买卖合同享有的权利，即除处分权外，可继承占有、使用、收益的权利。

同时，根据婚姻法解释三，对于该房屋的资金来源可认定为孟某某向林某某的借款。孟某某去世后，在未留有遗嘱的情况下，遗产继承按照法定继承办理，其母亲和女儿高某某作为法定继承人有权继承孟某某留有的遗产。

因此，孟某某的母亲及女儿高某某有权依法继承涉案房屋债权请求权及对林某某的支付购房款的债务。法院判决孟某某母亲及女儿在向林某某清偿购房款后，按照法定继承对涉案房屋予以分割，继承各自份额。

律师分析

本案中需要注意的以下几点：

第一，未办理过户登记的房屋可否作为遗产继承。我国实行物权法定原则，不动产物权变动需经依法登记。本案中涉案房屋在未办理房屋过户登记的情况下，当事人仅享有合同权利，而无法对涉案房屋所有权。因此，在合同当事人去世后，房屋所有权不能作为遗产继承，但是继承人可依据房屋买卖合同，继承除房屋处分权以外的其他权利。

第二，婚前购置房屋，一方出资另一方签订合同的，房屋权利的归属应对依据房屋买卖合同这一法律行为确定，即属于合同当事人的个人财产。而对于实际支付出资这一事实行为的性质，根据我国婚姻法解释三规定，可作为订立合同一方向对方的借款处理。在订立合同一方去世后，该房屋可作为遗产继承。本案中法定继承人在清偿购房款的情况下，依法对房屋享有除处分权外的其他权利。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。