房屋产权过户登记体现的意思与真实意思不一致，应如何认定过户登记的性质？

【广州婚姻家事律师】

房屋产权过户登记体现的意思与真实意思不一致，应如何认定过户登记的性质？

案情概览

上诉人（原审被告）：吴某1，女

被上诉人（原审原告）：钱某1，男

被上诉人（原审被告）：钱某2，男

钱某1系钱某2之父，钱某2与吴某1系夫妻。

1997年5月6日，广州远洋运输公司（甲方/出售住房单位）与钱某1（乙方/购买住房人）签订《广州市公有住房买卖协议书》。

2012年6月，钱某1将1005房以出售的方式过户至钱某2一人名下，备案登记的买卖合同中约定价款为50万元。2014年4月3日，1005房的权属人由钱某2变更为钱某2和吴某1，共同共有，取得方式为“购买；析产””（据粤房地权证穗字第××号产证）。

钱某1主张2012年因钱某2儿子读书所需，钱某1与钱某2约定暂将案涉房屋过户给钱某2但房屋所有权仍属钱某1，钱某1提交《协议书》、《广州市天河区教育局关于印发<2014年广州市天河区小学招生工作意见>的通知》、《2014年广州市天河区小学招生工作指引》、银行流水拟证明其主张。

《协议书》载明：因小孩（钱某洋）读书入学需要，经过钱某2与钱某1协商签署协议，暂时将“天天河××××房房产证更名至钱某2名下，但钱某2无权更改该房产的其他属性、无权针对该房产进行处分，该房产的所有人仍属于钱某1。落款处有钱某2及钱某1手写签名。吴某1对协议书的真实性、合法性不予认可，对其他证据的真实性、合法性予以认可，并辩称协议系钱某1与钱某2为恶意损害吴某1婚姻期间财产权益而签署。

吴某1提交《广州市存量房买卖合同》、完税证明、发票、协议等证据拟证明钱某1将案涉房产出卖给钱某2，吴某1依法以共有方式取得房屋所有权。钱某1及钱某2对证据的真实性无异议。《广州市存量房买卖合同》载明：2012年6月1日，钱某1（甲方/卖方）将广州市天天河××××房卖给钱某2（乙方/买方），总金额500000元。

《协议》载明：钱某2与吴某1是夫妻，经双方协商，同意将产权为钱某2的房屋（房产证009××86地址天天河××××房约定为共同共有。落款处有钱某2、吴某1手写签名，日期为2014年3月24日。

法院认为

本院认为，本案的争议焦点是如何认定涉案房屋所生产权过户登记的性质。

本案争议发生于家庭成员之间，在钱某2与吴某1产生离婚争议的情况下，钱某1提起的本案诉讼有别于其他普通民事案件，具有伦理性、人身性、感情性等家事案件特性。

案件事实表明，涉案房屋权属人由钱某1过户登记为钱某2，所涉《广州市存量房买卖合同》的50万元房价款并未发生，该项物权变动所实施的虚假房屋买卖行为当属无效。

对该项登记隐藏的意思表示，吴某1主张是钱某1对房屋的赠与处分，钱某1与钱某2主张是为了钱某洋入学发生的产权代持，双方各说不一。

从证据角度，钱某1与钱某2为本案诉讼倒签日期为2012年3月29日的协议书，缺乏作为本案证据的合法性；而吴某1也未能提供钱某1作出无偿赠与房屋的合同依据。如依吴某1所述，涉案房屋源于钱某1曾经所作婚房赠与的承诺，作为受赠主体的吴某1当与钱某2共同作为《广州市存量房买卖合同》的买方、吴某1应在该合同上签名为宜，程序上没有必要将涉案房屋产权先过户给钱某2一人再于此后由钱某2以夫妻共同财产析产予以吴某1。

一审判决综合考量各方当事人之间的关系、钱某洋入学时间及相关小学招生政策，结合本案具体情况，认定钱某1对涉案房屋所作过户登记的真实意思是为解决钱某洋小学读书入学而为更具合理性，本院予以确认。涉案房屋不能确定为钱某2在婚姻关系存续期间受赠所得房屋，吴某1与钱某22014年3月24日所签协议不产生夫妻财产赠与或约定共同共有的正当法律后果。

律师评析

首先，钱某1将案涉房屋以买卖的名义过户至钱某2名下，但实际上并未支付对价，因此，案涉房屋物权登记变动的理由足以推定并非买卖。

第二，钱某1与钱某2两人均主张将案涉房屋过户的目的不是赠与，而是为了给钱某1的孙子、吴某1钱某2的儿子在案涉房屋所在地段入学，考虑到钱某1在广州仅有一套房屋，而过户后一直居住在此，并且相关费用仍由其交纳，再结合广州市天河区多年来的小学入学政策，其主张具有合理性。

第三，钱某2主张将案涉房屋以析产的方式加上吴某1的名字，是信赖吴某1对小学入学政策更为了解而为，考虑该加名行为的时点以及双方职业的特点，其主张具有合理性。

第四，根据钱某2与吴某1的微信聊天记录，联系上下文并通盘理解，吴某1并未将案涉1005房作为其与钱某2的夫妻共同财产，而认为是钱某2家人所有。

综上，足以推定钱某1将案涉房产过户至钱某2名下，以及钱某2将案涉房产加上吴某1的名称，均是为解决小孩读书而为，并非赠与或者买卖，而实际上是借用关系；吴某1对上述事实是知晓的，且未支付任何对价，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，亦不构成善意取得。因此，案涉房产的权属人实际仍为钱某1，其请求确认案涉房产归其所有并由吴某1、钱某2将案涉房产过户至其名下，理据充分。