婚前双方约定一方购房由另一方代为持有，婚后是否为共同财产？

【广州婚姻家事律师】

婚前双方约定一方购房由另一方代为持有，婚后是否为共同财产？

案情概览

上诉人（原审被告）：周某1，女

被上诉人（原审原告）：孙某1，男

被上诉人（原审原告）：孙某2，男

孙某2与孙某1系父子关系。案外人周某2、黄某1系周某1的父母。2014年1月12日，孙某1、孙某2与周某1、周某2签订《协议书》约定，孙某1与周某1系恋人关系，因孙某1购房委托周某1代为持有及孙某2与周某2借款等事宜达成协议

2014年8月14日，周某1的母亲黄某1代周某1与广州市荔港南湾房地产开发有限公司签订了合同编号为X号的《商品房预售合同》，约定由周某1购买中信西关海御花园自编荔港南湾南区二期第x栋7层S房。

2014年10月21日，周某1作为贷款人，周某2、黄某1作为周某1的保证人分别与交行广州中环支行签订了《个人房产抵押贷款合同》和《保证合同》。

涉案房屋于2015年11月26日预售登记于周某1名下，登记字号为15预登XX号，并于同日办理了抵押权登记，抵押权人为交行广州中环支行。

孙某1与周某1于2017年6月17日登记结婚。孙某1于2017年3月9日取得广州市户籍，在广州市并无房地产登记情况记录。广州市不动产登记中心于2018年9月19日核查，孙某1具备广州市住房限购区域内住房购买资格。涉案房屋目前已具备办证条件。

法院认为

孙某1、孙某2与周某1、周某2所签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按约履行。从《协议书》约定内容来看，写明了孙某1购房委托周某1代为持有，很显然，《协议书》是一份借名买房的合同，对此予以确认。因《协议书》并无约定父母购买房屋赠与子女作婚房的意思表示，且购房行为发生于孙某1与周某1登记结婚的三年之前，故周某1主张《协议书》系父母购房为子女结婚所用，房屋应属于孙某1与周某1夫妻共同财产的抗辩，没有理据，不予采信。

庭审中，周某1对《孙某2支付涉案房屋款项汇总统计表》予以确认，亦确认收到该表中的款项，再结合《协议书》关于孙某2向周某2借款的约定以及孙某2有向周某2偿还本息的事实，虽然涉案房屋的首付款159万元是以周某1名义支付的，但该首付款属于孙某2的出资，对此法院也予以确认。

因涉案房屋的首付款及购房其他款项均是孙某2代孙某1所支付，且法院认定孙某1是借用周某1的名义购买房屋，周某1仅仅是代为持有涉案房屋，故实际上周某1在房屋买卖合同中所有的权利义务，均应由孙某1享有。但周某1尚未办理房屋的产权登记，现房屋仍登记在荔港南湾公司名下，且存在银行抵押登记，不具备过户的条件，又因孙某1现已具备在广州市限购区域内购房的资格，同时也表示愿意一次性还款以涂销银行抵押权，故确认孙某1可取代周某1享有买卖合同的权利和义务。

因涉案房屋抵押于交行广州中环支行，尚余贷款本金181万元，孙某1应提前向交行广州中环支行还贷181万元并涂销抵押登记之后，才可向荔港南湾公司申请办理产权登记过户手续，周某1及交行广州中环支行应当予以协助。

律师评析

上诉人周某1、案外人周某2与被上诉人孙某1、孙某2所签订的涉案《协议书》明确约定了被上诉人孙某1购房委托上诉人周某1代为持有，故判决认定该《协议书》是一份借名买房的合同正确。涉案《协议书》并无约定父母购买房屋赠与子女作婚房的意思表示，判决认定上诉人周某1主张《协议书》系父母购房为子女结婚所用、涉案房屋应属于其与被上诉人孙某1夫妻共同财产的抗辩没有理据而不予采信亦正确。

如上所述，被上诉人孙某1是借用上诉人周某1的名义购买涉案房屋，事实上，涉案房屋的首付款及购房其他款项均是被上诉人孙某2代被上诉人孙某1所支付，上诉人周某1仅仅是代为持有涉案房屋，故判决认定上诉人周某1在涉案房屋买卖合同中所有的权利义务均应由被上诉人孙某1享有并无不当。且二审中，原审被告荔港南湾公司亦到庭明确表示对一审判决无异议，原审第三人交行广州中环支行亦到庭明确表示如法院依据《协议书》判决涉案房屋的所有权归被上诉人孙某1所有，则上诉人周某1及黄某1、周某2应先清偿与其之间贷款合同项下的全部债务。

涉案房屋现抵押于原审第三人交行广州中环支行，因被上诉人孙某1现已具备在广州市限购区域内购房的资格，同时其在二审中亦明确表示愿意一次性向原审第三人交行广州中环支行还款以涂销银行抵押权，故判决认定被上诉人孙某1在此之后才可向原审被告荔港南湾公司申请办理产权登记过户手续，而上诉人周某1及原审第三人交行广州中环支行应当予以协助亦无不当。