婚前一方购房，婚后共同还贷，离婚时约定归另一方所有，办理过户登记时需征得抵押权人同意

【广州婚姻家事律师】

婚前一方购房，婚后共同还贷，离婚时约定归另一方所有，办理过户登记时需征得抵押权人同意

基本案情                

胡某某与段某某2014年结婚，婚前胡某某以个人名义构成房屋，婚后两人共同还贷。

2019年年初，两人因感情不合、多次发生争吵，夫妻间感情基础破裂为由签订离婚协议，并在离婚协议中约定胡某某婚前购买的房屋归段某某所有，由段某某和两名小孩居住，对于胡某某为购买房屋支付的钱款，由段某某予以一定的补偿。双方签署离婚协议后，胡某某一直未为段某某办理过户登记，段某某于是向法院起诉，要求法院判令被告胡某某将离婚协议中约定的房屋过户到段某某名下。

法院观点

法院认为，本案中的争议焦点在于段某某能否依据离婚协议主张涉案不动产所有权，要求胡某某为其办理过户登记手续？

经法院查明，该房屋系胡某某婚前购买，婚后两人共同还贷，房屋现登记在胡某某名下，抵押权人为A市某商业银行。根据我国物权法规定，未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处分抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，本案中当事人胡某某与段某某虽然就该不动产的物权归属作出约定，但是该处分不动产的约定未经抵押权人同意，同时段某某也未能及时涤除债务消灭抵押权，因而法院据此认为，原告段某某的请求缺乏法律依据，不予支持。

律师分析

本案中需要注意的是，关于婚期一方购买的房屋，婚后由双方共同还贷的房屋，现行婚姻法以及相关司法解释中并未明确规定该房屋的物权归属应如何确定，而在婚姻法解释三中，也仅是对离婚时两人分割共同财产时，对于该房屋的物权归属，有约定按约定，无约定则法院判决房屋物权归属不动产登记一方，并由取得不动产一方对另一方予以补偿。

而本案中的情形则涉及到在当事人已经对不动产物权的归属有约定的情况下，能否以直接按照约定处分物权，而无需经抵押权人同意呢？根据我国物权法，不动产物权变动以登记为准，非基于登记而发生物权变动效力的情形中并不包括夫妻双方在离婚时对财产分割所达成的协议，因而夫妻双方离婚时的财产分割协议不具有物权变动的效力，也就不具有对抗力以及公示公信力，因此夫妻双方就财产归属达成协议的，不得对抗抵押权人，在未经抵押权人同意或清偿抵押债务的情况下，不发生物权变动的效力。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条 抵押期间转让抵押财产

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。